VISI 20/20: TINJAUAN PASARAN DARI PROPERTYGURU

Mengadakan sempadan baru bagi hartanah

“Tahun 2020 telah diposisikan sebagai mercu tanda masa bagi Malaysia, dengan sasaran untuk status berpendapatan tinggi dan kecekapan ekonomi, termasuk Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK) sebanyak RM920 bilion yang bersamaan dengan nilai Ringgit semasa tahun 1990 – yang pada masa kini sepatutnya dalam lingkungan RM1.81 trilion,” kata Pengurus Negara, PropertyGuru Malaysia, Sheldon Fernandez.

“Dengan KDNK sebanyak RM1.45 trilion pada 2018, kita tidak terlalu jauh dari tanda tersebut. Tidak dapat dinafikan bahawa Malaysia telah melangkah jauh ke hadapan sejak tahun 1990-an, dan dengan fokus yang diberi pada transformasi digital oleh Bajet 2020, nampaknya kita akan terus maju. Suruhanjaya Sekuriti telah mendaftarkan platform ‘crowdfunding’ hartanah pertama negara, dan inovasi lain sedang mencari jalan masuk ke dalam industri itu, meningkatkan lagi kepelbagaian dan ketahanannya. “

Skim ‘crowdfunding’, sewa untuk memiliki (RTO), dan alat semakan kelayakan kewangan seperti PropertyGuru Loan Pre-Approval (www.PropertyGuru.com.my/preapproval) adalah penyelesaian dan platform alternatif yang diperkenalkan untuk menangani cabaran pemilikan rumah yang dihadapi oleh rakyat Malaysia. Khususnya, Bajet 2020 memberi penekanan kepada RTO, dengan sokongan kewangan sebanyak RM10 bilion, termasuk jaminan RM3 bilion oleh kerajaan.

Pendekatan RTO tersebut, di mana pembeli boleh menduduki unit dengan serta-merta dan menggunakan sewa sebagai ganti bayaran pendahuluan, digemari oleh beberapa penganalisis industri kerana ia menangani kos pendahuluan pemilikan rumah yang tinggi bagi ramai pencari rumah. Ada pula yang mengatakan skim RTO boleh menyebabkan kos keseluruhan yang lebih tinggi berbanding dengan pinjaman konvensional.

Walaupun terma dan kelayakan RTO berbeza dari program ke program, kaedah tersebut telah diterima pakai oleh beberapa institusi kewangan dan pemaju, termasuk Malayan Banking Bhd (Maybank) dan Gamuda Land Sdn Bhd.

Strategi perumahan alternatif lain di Malaysia adalah termasuk perumahan mikro dan pemilikan bersama. Tidak ada satu pun lagi definisi untuk perumahan mikro buat masa ini; namun, secara amnya, ia termasuk ruang perumahan yang ‘compact’ dan elemen ruang berciri komunal.

Perumahan mikro telah diterajui oleh Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) awal tahun ini untuk para belia dalam segmen B40 di Jalan Tuanku Abdul Rahman, dan juga sedang diterokai untuk pelajar Universiti Malaya dengan kerjasama Pertubuhan Arkitek Malaysia (PAM).

Sementara itu, pemilikan bersama adalah satu kaedah di mana pendapatan digabungkan untuk membeli hartanah bersama-sama dan ia kini semakin popular digunakan sebagai penyelesaian kerana masalah kemampuan. Perkembangan penyelesaian-penyelesaian ini menggambarkan yang pembelian hartanah di Malaysia sedang berkembang dengan masa, menuju ke arah tahun 2020.

Pemilikan rumah: dilema kontemporari

Walau bagaimanapun, keperluan untuk penyelesaian alternatif ini juga menggariskan isu-isu yang sedang dihadapi oleh hartanah tempatan, dan isu-isu ini nampaknya akan berterusan hingga ke tahun depan. Kemampuan, ketidakseimbangan bekalan-permintaan dalam pasaran dan pembiayaan pinjaman kekal menjadi cabaran utama.

Berkenaan dengan pembiayaan pinjaman, contohnya, Bank Negara Malaysia (BNM) telah menyaksikan kenaikan bagi jumlah yang gagal membayar hutang atau ‘default’ dari tahun 2018 hingga 2019, terutamanya di kalangan mereka yang mempunyai pendapatan berubah-ubah dan mereka yang memiliki hartanah bernilai lebih daripada RM500,000.

“Isu-isu ini tidak terhad kepada pasaran hartanah Malaysia sahaja, dan ia terjadi kerana peningkatan jumlah penduduk dan kekurangan tanah di kawasan bandar. Oleh kerana lebih ramai pembeli bersaing untuk hartanah yang sedikit, harga telah meningkat, dan pemaju pula memilih untuk memenuhi keperluan segmen yang mempunyai margin keuntungan yang lebih tinggi,” kata Fernandez.

Di Malaysia, trend ini digariskan oleh persepsi yang pendapatan tidak berubah dan kos sara hidup sedang meningkat. Kaji Selidik Pendapatan Isi Rumah Dan Kemudahan Asas terkini dari Portal Rasmi Jabatan Perangkaan Malaysia melaporkan bahawa pendapatan bulanan median di negara ini adalah sebanyak RM5,228 pada 2016, yang mana ia meningkat pada kadar 6.6% setahun.

Sementara itu, Indeks Harga Pengguna (IHP) pula meningkat pada purata 2.5% tahun ke tahun (YoY), dengan peningkatan sebanyak 1.1% YoY pada bulan Oktober. Ketidakselarian antara inflasi sebenar dan jangkaan telah dijelaskan oleh BNM kerana dipengaruhi oleh pandangan yang berprasangka berdasarkan kekerapan dan ingatan.

Walau apa pun, dengan penanda aras untuk tahap kemampuan yang ditetapkan oleh perundingan dari Amerika Syarikat, Demographia International, yang mengatakan ia sepatutnya tiga kali daripada pendapatan isi rumah tahunan, ini bermakna siling harga untuk perumahan mampu milik adalah kira-kira RM188,208 pada tahun 2016. Hari ini, angka ini telah dilaporkan pada RM282,000, sementara harga purata untuk rumah yang baru dilancarkan adalah RM417,262.

Peruntukan hartanah dalam Bajet 2020

Ketidaksamaan ini menyumbang kepada cabaran melibatkan kemampuan dan pembiayaan pinjaman untuk rakyat Malaysia, kerana pencari rumah tidak mampu membeli hartanah atau mendapatkan pinjaman yang diperlukan untuk membelinya. Terdapat juga ketidakseimbangan bekalan-permintaan di pasaran, kerana para pemaju menumpukan ke arah margin yang lebih tinggi untuk pelancaran hartanah mewah.

“Tekanan yang memacu isu-isu ini adalah rumit dan saling berkaitan, dan telah terkumpul sejak beberapa dekad, kini memanggil beberapa pihak untuk penstrukturan semula asas industri hartanah di Malaysia. Bajet 2020 telah mengambil beberapa langkah ke arah menangani masalah ini, melalui kedua-dua langkah interim dan jangka panjang,” kata Fernandez.

“Langkah-langkah jangka pendek yang bertujuan untuk meringankan cabaran pemilikan rumah di kalangan rakyat Malaysia termasuk Kempen Pemilikan Rumah (HOC) dan Skim Perumahan Belia (SPB) dari Bank Simpanan Nasional (BSN), yang mana kedua-duanya telah dilanjutkan dari tempoh asal mereka.”

Langkah-langkah ini, bersama dengan penekanan yang diberikan ke atas skim RTO, menangani isu pemilikan rumah di kalangan pembeli rumah pertama dan yang lebih muda. HOC, serta peruntukan untuk menurunkan harga untuk pembeli antarabangsa, juga bertujuan untuk mengurangkan hartanah kediaman tidak terjual.

Hartanah kediaman tidak terjual adalah hasil daripada ketidakseimbangan bekalan-permintaan di pasaran, kerana pemaju membina hartanah yang tidak mampu dibeli oleh pembeli rumah. Dianggarkan baru-baru ini, sebanyak 52,666 unit pada Q2 2019, termasuk 32,810 unit kediaman, 18,186 unit pangsapuri perkhidmatan dan 1,670 unit rumah SoHo (pejabat kecil), menurut Nawawi Tie Leung Property Consultants Sdn Bhd.

Yang paling penting, Bajet 2020 merangkumi pelbagai peruntukan yang disasarkan kepada pendapatan dan pembaharuan buruh, termasuk kenaikan gaji minimum, perubahan garis panduan untuk kerja lebih masa dan semakan lain untuk Akta Pekerjaan 1955.

Walau bagaimanapun, kedua-dua langkah sementara dan jangka panjang untuk menangani cabaran-cabaran di pasaran hartanah Malaysia akan mengambil masa untuk memberi impak corak yang mantap. Atas sebab-sebab ini dan faktor-faktor makroekonomi yang lebih besar seperti yang dijelaskan di bawah, PropertyGuru kekal neutral pada prospeknya untuk tahun 2020.

Sementara itu, kuota dan inisiatif perumahan mampu milik seperti Rumah Selangorku, Projek Perumahan Mampu Milik Wilayah Persekutuan dan Skim Rumah Pertamaku (SRP) oleh Cagamas Bhd merapatkan jurang antara permintaan pengguna dan portfolio pemaju.

Trend dan ramalan harga untuk tahun 2020

Mungkin indikator sentimen pasaran yang lebih jelas boleh dilihat dalam pergerakan harga menuju ke arah tahun 2020. Menurut PropertyGuru Market Index (PMI) Q3 2019, permintaan harga hartanah merosot dalam tiga daripada empat pasaran utama di Malaysia, iaitu Kuala Lumpur, Selangor dan Pulau Pinang.

Secara keseluruhannya, harga di Malaysia merosot 0.9% YoY pada suku ketiga, dengan Pulau Pinang mengetuai pengurangan tersebut dengan penurunan PMI sebanyak 1.5% suku ke suku tahun (QoQ), dari 94.8 kepada 93.4 pada Q3 2019. Johor adalah satu-satunya pasaran domestik yang tidak menunjukkan penurunan dalam indeksnya; walau bagaimanapun, ia juga gagal mempamerkan sebarang pertumbuhan, dengan PMI statik di 98.5 pada suku ketiga.

“Kecuali Johor, penurunan dalam harga permintaan ini menggambarkan pergerakan menurun pada garis trend jangka panjang di seluruh pasaran utama sejak tahun 2015. Walaupun permintaan harga tidak boleh dipertukarkan dengan harga transaksi, ia berfungsi sebagai tanda aras bagi sentimen penjual, dan dengan itu, menunjuk ke arah prospek sederhana pada tahap terbaik untuk 2020,” kata Fernandez.

Penganalisis industri menganggap bahawa harga telah turun kerana pelarasan di pihak pemaju untuk menghabiskan dulu stok yang tidak terjual dan memudahkan aliran tunai, bersama dengan tekanan menurun dari HOC. Pembeli dengan ‘leverage’ yang mencukupi boleh mengambil kesempatan atas pasaran semasa untuk mengembangkan portfolio mereka.

Johor, sebagai contoh, adalah destinasi menarik untuk pelaburan, dengan kaveat bahawa harga di sana mempunyai volatiliti yang ketara dalam beberapa tahun ini disebabkan oleh kejutan bekalan dan polisi. Oleh itu, sangat penting untuk mempertimbangkan jenis hartanah sedia ada dan permintaan yang sedang masuk ke kawasan itu dengan sangat teliti, sebelum membuat keputusan untuk meneroka ke pasaran tersebut.

Lebih jauh ke utara, pencari hartanah dalam pasaran seperti Kuala Lumpur dan Selangor boleh melindung nilai pertaruhan mereka, dengan memeriksa sentimen pembelian. Mengikut PropertyGuru Consumer Sentiment Survey H1 2019, rakyat Malaysia semakin terbuka untuk membeli di pasaran hartanah sekunder.

Hal ini disebabkan oleh keutamaan lokasi, dengan pencari rumah yang lebih muda mengutamakan projek-projek lama yang dekat dengan pusat-pusat bandar yang ditubuhkan, dan bukannya pelancaran baru yang lebih jauh. Oleh itu, perbandaran satelit yang matang seperti Petaling Jaya, Subang Jaya, Damansara, Shah Alam dan Cheras menawarkan prospek yang lebih baik kepada para pelabur, walaupun tahap kemampuan akan kekal menjadi satu isu bagi pencari rumah.

Faktor makroekonomi dan jalan di hadapan

Indikator bercampur makroekonomi juga menunjukkan ke arah tahun yang kurang lancar untuk hartanah. Rizab Persekutuan Amerika Syarikat mengurangkan kadar faedah sebanyak tiga kali tahun ini, dengan BNM mengikut jalan yang sama pada bulan Mei dan penganalisis menjangkakan potongan yang lain pada pertengahan tahun 2020. Langkah-langkah ini membantu untuk mencipta persekitaran kadar faedah yang positif di Malaysia, dan juga di luar negara.

Ini kondusif untuk pembelian rumah dalam jangka pendek, dengan prospek untuk kenaikan harga dalam jangka masa panjang, memandangkan pinjaman lebih murah memacu harga hartanah. Di samping itu, kemasukan minat dari pembeli serantau boleh menyebabkan peningkatan dalam sentimen pada masa akan datang, didorong oleh pergolakan di pasaran lain seperti Hong Kong serta garis panduan pemilikan asing yang dilonggarkan dalam Bajet 2020.

Walau bagaimanapun, faktor-faktor positif ini seimbang dengan ketegangan perdagangan AS-China yang berterusan, dan akibatnya untuk pengembangan ekonomi global. Khususnya, pertumbuhan yang perlahan di China dan kenaikan tarif perdagangan mungkin merosakkan Rantaian Nilai Global (GVC), dengan kesan limpahan bagi pasaran dengan pendedahan yang tinggi, seperti Malaysia.

Ringgit kekal tidak menentu sehingga kini, dagangan pada purata RM4.13 kepada dolar AS pada September dengan sasaran RM4.20 kepada dolar menjelang akhir tahun 2019, menurut Kenanga Research.

Volatiliti ini, bersama-sama dengan ketidakpastian sosiopolitik kerana keghairahan pilihan raya umum ke-14 Malaysia yang semakin mengurang dan ketidakpuasan yang semakin meningkat, akan memberi kesan negatif terhadap minat pelabur – sekali lagi, kecuali Johor, yang mana hanya mempunyai jumlah pelaburan yang optimum setakat ini.

“Melangkah ke hadapan, kami menjangkakan ‘proptech’ dan ‘fintech’ untuk memainkan peranan yang lebih besar dengan trend antarabangsa akan memasuki sempadan tempatan dan pemegang saham industri berusaha untuk membezakan diri mereka dalam pasaran yang kompetitif. Sebagai contoh, Deloitte telah melaporkan di dalam Tinjauan Hartanah Komersil 2020 bahawa ia bukan lagi mengenai ‘lokasi, lokasi, lokasi’ tetapi ‘lokasi, pengalaman, dan analisis,” kata Fernandez.

“Berikutan dengan itu, PropertyGuru telah memanfaatkan rekod prestasinya yang mantap sebagai pemain ‘proptech’ terkemuka untuk memperkenalkan inovasi seperti PropertyGuru FastKey, PropertyGuru Lens dan Listing Performance Insights. Penyelesaian ini menggunakan realiti maya dan kecerdasan buatan (artificial intelligence) untuk meningkatkan pengalaman mencari hartanah bagi pencari rumah dan yang seumpama dengannya, menguatkan lagi status PropertyGuru sebagai pemimpin ‘proptech’ menuju ke 2020.”