PROPERTYGURU: PASARAN SEKARANG MEMIHAK KEPADA PEMBELI
DENGAN KEJATUHAN HARGA RUMAH DI SELURUH MALAYSIA

• Kejatuhan harga, pinjaman bank yang murah dan skim RTO menggambarkan halangan yang lebih
mudah diatasi untuk golongan yang giat mencari rumah
• Pangsapuri servis bertambah popular, peningkatan permintaan didorong oleh golongan profesional
muda dan pasangan dengan pendapatan boleh guna
• Impak coronavirus ke atas hartanah domestik tidak berapa ketara; kemungkinan peningkatan dalam
minat pembeli antarabangsa
18 Februari 2020, Kuala Lumpur – Menurut PropertyGuru Malaysia Property Market Index (MPMI) Q1
2020, para pemaju dan pemilik di seluruh negara sedang menurunkan jangkaan mereka, dengan industri
hartanah menyesuaikan diri dengan penutupan Kempen Pemilikan Rumah (HOC) dan kekurangan
pemangkin yang kuat pada tahun ini.
MPMI pada keseluruhannya untuk negara menurun sebanyak 1.04 mata indeks daripada 89.94 pada Q3
2019 kepada 88.90 pada Q4 2019, yang juga merupakan tanda penurunan jangka panjang. Pelarasan
ini, setara dengan pengubahsuaian Kadar Dasar Semalaman (OPR) oleh Bank Negara Malaysia (BNM)
baru-baru ini dan penekanan Bajet 2020 terhadap skim ‘rent-to-own’/ skim sewa untuk milik (RTO),
membolehkan pasaran hartanah di Malaysia untuk memihak kepada pihak pembeli dalam tempoh
terdekat.
Halangan untuk memiliki rumah lebih mudah diatasi
“Harga rumah telah menurun sejak Q4 2016, dan berjaya mengurangkan kos pemilikan rumah juga. Di
samping itu, pemotongan OPR seperti yang dilakukan oleh BNM pada bulan Januari selalunya akan
membawa kepada penurunan kadar faedah untuk pinjaman bank dan kenaikan kelulusan pinjaman bank

pada jangka pendek, menjadikan sekarang masa yang sesuai untuk golongan yang ingin memiliki rumah
untuk bertindak,” kata Sheldon Fernandez, Pengurus Negara PropertyGuru Malaysia.
“Skim RTO meringankan kos pendahuluan dan risiko pemilikan rumah dengan mengecualikan
pembayaran pendahuluan dan juga memberikan pilihan kepada peserta skim untuk tidak membeli
hartanah tersebut. Selaras dengan matlamat kami untuk membantu rakyat Malaysia membuat keputusan
hartanah yang bermaklumat dan tepat, perlu diingati bahawa pembiayaan RTO mungkin lebih mahal
daripada pinjaman konvensional, jika dilihat dalam jangka panjang.”
Secara keseluruhannya, faktor-faktor ini berkemampuan menguatkan sentimen golongan yang ingin
memiliki rumah, walaupun tidak sampai tahap HOC 2019. Walau bagaimanapun, impak yang disebutkan
di sini mungkinlah hanya ketara pada tahun 2021 dan selanjutnya, lantaran keputusan pembelian rumah
tertunda yang dicetuskan oleh skim RTO.
Trend lain yang nyata termasuk peningkatan dalam bilangan unit pangsapuri servis yang semakin
kelihatan di pasaran. Angka yang diberikan pada H1 2019 oleh Pusat Maklumat Harta Tanah Negara
(Napic) menunjukkan peningkatan sebanyak 56% tahun ke tahun (YoY) dalam unit pangsapuri servis
yang baru siap dibina, serta 13% peningkatan tahun ke tahun (YoY) dalam bekalan unit yang masih
dalam pembinaan. Secara keseluruhannya, ini akan menambahkan 38,441 lagi unit pangsapuri servis
kepada stok sedia ada sebanyak 228,242 unit di pasaran.
“Keyakinan dalam subsektor ini mungkin disebabkan oleh permintaan yang semakin meningkat di
kalangan profesional muda dan DINKs (double-income couples with no-kids/pasangan dengan dua gaji
tanpa anak) untuk hidup lebih dekat dengan pusat bandar dan tempat kerja masing-masing untuk
mengatasi kesulitan masa dan kos pengangkutan,” kata Fernandez.
“Dalam senario ini, apartmen bersaiz sederhana di lokasi ideal, sama ada ia sambungan terus atau
berdekatan dengan kemudahan komersial akan bermanfaat daripada peningkatan permintaan. Walau
bagaimanapun, ini sangat bergantung pada kawasan pembinaan, dan harus didekati dengan berhati-hati
memandangkan lebihan bekalan bangunan-bangunan tinggi yang kelihatan di sesetengah kawasan.”
Akhir sekali, wabak global Coronavirus (2019-nCoV) kebelakangan ini walaupun tidak ada impak
langsung kepada segmen hartanah Malaysia sehingga kini, mungkin akan melihat peningkatan minat
oleh pembeli antarabangsa dalam hartanah domestik, terutamanya di Pulau Pinang.

Walaupun usaha bersepadu untuk menangani isu kelebihan bekalan termasuk revisi Bajet 2020 terhadap
harga ambang pemilikan rumah warga asing daripada RM1 juta kepada RM600,000, pasaran Kuala
Lumpur masih menguncup sebanyak 1.35 mata indeks daripada 96.25 pada Q3 2019 kepada 94.90 pada
Q4 2019.
Harga dijangka akan meneruskan trajektori menurun, dengan bekalan hartanah mencatatkan kenaikan
28.8 mata suku tahun-ke-suku tahun (QoQ) dan pertumbuhan 87.56 mata tahun ke tahun (YoY) pada
Q4 2019. Oleh itu, para pemaju dan golongan pemilik hartanah akan menyelaraskan harga hartanah
untuk kekal berdaya saing, memanjangkan kemelesetan.
Fernandez berkata “Pembekalan hartanah kediaman yang berterusan sebenarnya mencerminkan
keyakinan jangka panjang berterusan terhadap Kuala Lumpur sebagai kawasan ‘hotspot,’ namun
kemasukan hartanah kediaman ke sesuatu kawasan yang sudah mempunyai bekalan stok yang agak
banyak tidak bermaksud bahawa harga purata akan naik dalam tempoh terdekat.”
“Sementara itu, program seperti Residensi Wilayah dan Skim Rumah Pertamaku (SRP) yang dianjurkan
oleh Cagamas Bhd akan terus merapatkan jurang antara permintaan pengguna dan portfolio pemaju.”
Selangor mempamerkan harga rumah yang paling stabil di kalangan pasaran utama di Malaysia, dengan
MPMI yang cuma turun 0.08 mata indeks dari 91.51 pada Q3 2019 kepada 91.43 pada Q4 2019.
Walaupun aliran menurun ini mencerminkan corak di pasaran negeri-negeri lain, namun pergerakan
minimal harga rumah pada suku lepas barangkali menunjukkan keseimbangan selaras di Selangor untuk
masa depan.
Sama dengan Kuala Lumpur, bekalan hartanah kediaman di Selangor meningkat dengan ketara
sebanyak 84.57 mata indeks YoY, menekankan kehangatannya sebagai kuasa ekonomi bagi negara. Ini
juga membawa makna bahawa para pemaju mempunyai minat berterusan di negeri ini, memandangkan
ahli-ahli penting industri memang mementingkan potensi jangka panjangnya.
“Memandangkan Selangor mempunyai stok sedia ada sebanyak 1.5 juta unit kediaman, bersama dengan
4,620 unit siap dibina dan 6,872 unit yang masih dirancang pembinaannya berdasarkan Napic, para
pemaju sedang menggunakan pelbagai strategi untuk merangsang permintaan,” kata Fernandez.

“Strategi-strategi ini termasuk kos masuk rumah rendah dan program bantuan kewangan seperti HOPE
oleh Eco World Development Group Bhd dan Setia FlexKey oleh SP Setia Bhd. Mah Sing Group Bhd
berhasrat meneruskan penggunaan Sistem Bangunan Berindustri (IBS) untuk membekalkan lebih
banyak rumah mampu milik. “
Johor dan Penang: lebihan bekalan dan mampu milik
Harga rumah di Johor turun 1.53 mata indeks dari 101.12 pada Q3 2019 kepada 99.59 pada Q4 2019,
berikutan prestasi yang agak stabil untuk negeri ini sejak beberapa suku dahulu. Walaupun terdapat
minat pelabur yang kuat di kawasan ini, sehingga berjaya menarik masuk angka pelaburan sebanyak
RM172.2 bilion pada H1 2019, dengan sasaran untuk mencapai RM383 bilion menjelang 2025.
Kemorosotan harga ini boleh dikaitkan dengan kebimbangan lebihan bekalan yang berterusan di negeri
ini, dengan hartanah kediaman yang sedia ada meningkat 25.32 mata indeks QoQ dan 185.44 mata
YoY pada Q4 2019 – jauh lebih tinggi daripada angka berkenaan di Kuala Lumpur dan Selangor.
“Apabila membincangkan masalah bekalan, rumah ‘overhang’ tidak sepatutnya dikelirukan dengan
rumah tidak terjual. Kerajaan telah menetapkan rumah ‘overhang’ sebagai unit hartanah yang telah
diperiksa dan diberikan Sijil Kelayakan Menduduki (CFO) atau Sijil Kelayakan Menduduki Sementara
(TCFO), tetapi tetap tidak terjual walaupun sudah diletakkan di pasaran sekurang-kurangnya sembilan
bulan,” beginilah yang dikatakan Fernandez.
“Selain itu, lebihan bekalan/‘oversupply’ ditakrifkan sebagai pembekalan sesuatu banda yang melebihi
bilangan yang diperlukan. Pembekalan keseluruhan terdiri daripada semua unit yang dirancang, yang
bakal dibina, tidak terjual dan stok sedia ada (termasuk unit ‘overhang’). Unit yang tidak terjual dikenali
sebagai ‘lebihan bekalan’ dan sebahagian besarnya disumbangkan oleh unit-unit hartanah yang
mengalami masalah daripada segi harga, lokasi, produk dan aspek mampu milik. “
Negeri Johor sedang mengalami kedua-dua isu berkenaan, iaitu isu “overhang” dan lebihan bekalan stok
unit kediaman. Sama ada keputusan kerajaan negeri untuk menurunkan harga ambang pemilikan rumah
warga asing kepada RM600,000 bagi sembilan bulan pertama pada tahun 2020 akan menjejaskan angka

yang disebutkan di atas atau tidak kekal tidak pasti, memandangkan kesan dasar kerajaan ini yang tidak
menonjol di tempat lain.
Akhirnya, Pulau Pinang adalah satu-satunya negeri yang melaporkan penurunan dalam bekalan unit
kediaman, dengan penurunan sebanyak 13.51 mata indeks YoY, walaupun stok meningkat sedikit
sebanyak 0.94 mata indeks QoQ pada Q4 2019. Sebab kejadian ini mungkin berpunca daripada masalah
kekurangan tanah di Pulau Pinang.
Oleh itu, walaupun harga rumah jatuh 0.35 mata indeks daripada 95.74 pada Q3 2019 kepada 95.39
pada Q4 2019, permintaan berterusan untuk hartanah kediaman di Pulau Pinang berkemungkinan naik
apabila keadaan makroekonomi bertambah maju.
“Ini diseimbangkan dengan sikap berwaspada yang diamalkan oleh kerajaan negeri Pulau Pinang
terhadap pembangunan berlebihan pada tahun-tahun kebelakangan ini, dan juga pemberian insentif
kepada pemaju yang fokus pada pembangunan rumah-rumah mampu milik,” kata Fernandez.
“Sementara itu, disebabkan harga dan lokasi yang agak menarik, pergolakan serantau telah
meningkatkan minat warga asing di Pulau Pinang. Para pemaju hartanah mengambil kesempatan
keadaan ini untuk menghabiskan unit-unit yang tidak terjual dengan menawarkan pelbagai insentif untuk
menarik minat pembeli antarabangsa ke negeri ini.”
Metodologi Indeks PropertyGuru Malaysia Property Market
Indeks PropertyGuru Malaysia Property Market menunjukkan sentimen penjual dan menpamerkan tahap
harga yang pemaju hartanah dan pemilik rumah merasakan setimpal dengan unit-unit hartanah masing-
masing.
Dengan menggunakan pelbagai teknik statistik, data-data daripada melebihi 450,000 penyenaraian unit
hartanah di PropertyGuru.com.my akan diagregatkan dan ditukar menjadi indeks, menunjukkan pergerakan harga pihak pembekal unit hartanah.

Indeks mencerminkan trend harga terkini (Q4 2019), berdasarkan Q4 2016 sebagai tempoh rujukan. Ini
bermakna tahap harga agregat didenominasikan sebagai 100 pada Q4 2016, dan semua harga suku-
suku bersambungan yang dipamerkan adalah dibandingkan berdasarkan harga yang ditetapkan di atas.