Pelabur baharu jangan takut!

PELABURAN hartanah antara pelaburan paling menguntungkan kerana jumlah nilai keuntungan daripada pelaburan itu boleh mencecah puluhan ribu sehingga ratusan ribu ringgit bagi satu hartanah.

Ia terbukti satu bentuk pelaburan yang membolehkan seseorang membina kekayaan, terutama jika hartanah itu di beli di bawah harga pasaran.

Berdasarkan artikel terbitan iMoney pada Jun 2017, bertajuk ‘Top 10 Richest Men In Malaysia 2017’ turut menunjukkan empat daripada 15 individu terkaya di Malaysia berada di dalam industri hartanah.

Namun, menceburi bidang ini bukan sesuatu yang mudah.

Ramai yang takut memulakan pelaburan hartanah, terutamanya yang pertama kali mahu mencuba.

Sebelum menceburi bidang ini, ada baiknya fahami dengan baik tentang pasaran hartanah di Malaysia bagi tujuan membantu bakal pelabur mendapatkan data dan input yang tepat mengenai industri hartanah tempatan.

5 faktor penting untuk pelaburan hartanah

Terdapat lima faktor penting yang perlu difahami jika ingin membeli rumah atas kapasiti pelaburan hartanah.

Langkah ini perlu diberi perhatian lebih-lebih lagi kepada pelabur hartanah baharu:

Langkah pertama: Perlu pastikan kawasan yang mahu dilakukan pelaburan terbukti menguntungkan.

Ini adalah aspek paling utama dalam industri pelaburan hartanah kerana bakal pelabur harus membuat analisa berhubung kebolehan hartanah di kawasan pilihan untuk menjadi sumber pendapatan.

Dalam pelaburan hartanah, yang paling penting adalah kenaikan nilai. Tapi perlu diingat, bukan semua hartanah boleh bagi kenaikan nilai terbaik kerana ia bergantung di mana kawasan ia dibeli.

Pastikan kajian terperinci dilakukan sebelum membeli sesebuah hartanah atau dalam kata lain, kenal pasti ’booster’ hartanah seperti infrastruktur; akses mudah ke lebuhraya; kemudahan fasiliti seperti sekolah, universiti, shopping mall dan sebagainya; dekat dengan stesen komuter, monorel, bas atau stesen keretapi; dan lain-lain kemudahan awam yang ada.

Langkah kedua: Cari dan beli hartanah pada harga 20 ke 30 peratus di bawah harga pasaran

Apabila hartanah dibeli pada harga di bawah pasaran, pembeli telah siap sedia membuat untung semasa membeli. Apatah lagi selepas hartanah itu dijual. Untung pastinya berlipat kali ganda.

Ada pelbagai cara boleh digunakan untuk mendapatkan hartanah di bawah harga pasaran ini. Antaranya, kaji perbezaan sekurang-kurangnya tiga hartanah dalam satu kawasan.

Boleh juga bertanya kepada ejen hartanah atau pihak bank kerana mereka mempunyai data nilai-nilai hartanah di sesuatu kawasan.

Pelabur juga boleh membuat kajian dengan menggunakan Brickz.my.

Selepas mengetahui nila pasaran sesuatu kawasan, proses mencari rumah-rumah yang dijual di bawah nilai lebih mudah.

Pertanyaan masih adakah rumah yang dijual murah di bawah nilai pasaran?

Jawapannya, ada dan masih banyak. Cuma bakal pelabur perlu rajin dan tahu hendak mencarinya.

Kebiasaannya, rumah-rumah yang dijual di bawah nilai pasaran adalah rumah lelong atau subsale (second-hand).

Memang kebanyakan rumah-rumah sebegini berkeadaan buruk dan tidak menarik. Tetapi sebenarnya inilah lubuk untuk menjana pendapatan lumayan.

Maklumat di mana untuk mencari rumah-rumah sebegini, boleh layari Mudah.my, PropertyGuru atau iProperty.

Langkah ketiga: Buat pinjaman pembiayaan rumah semaksimum mungkin ikut nilai pasaran

Kelebihan membeli rumah berharga di bawah nilai pasaran membolehkan pelabur mendapatkan pulangan tunai apabila membuat pinjaman.

Contohnya, nilai pasaran sebuah apartmen di kawasan A bernilai RM200,000, tetapi pelabur berjaya mencari sebuah apartmen pada harga RM160,000 iaitu 20 peratus di bawah nilai pasaran, jika pelabur berjaya dapatkan pinjaman pembiayaan rumah sebanyak 90 peratus daripada nilai pasaran, ini bermakna pinjaman sebanyak RM180,000 diperoleh.

Oleh kerana harga rumah RM160,000 sahaja, pulangan tunai yang diperoleh adalah RM20,000.

Langkah keempat: Buat pengeluaran akaun kedua KWSP

Selain dapat lebihan duit melalui pinjaman pembiayaan rumah, pelabur juga boleh memohon pengeluaran daripada baki akaun kedua Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) untuk dapatkan lebih banyak modal.

Untuk pengetahuan kepada yang masih belum tahu, KWSP membenarkan pengeluaran baki daripada akaun kedua pencarum untuk digunakan bagi membeli atau membina rumah pertama dan kedua iaitu selepas rumah pertama dilupus hakmilik.

Maklumat lebih lanjut berkenaan pengeluaran ini, boleh rujuk di laman sesawang KWSP.

Langkah kelima: Manfaatkan modal diperoleh

Jika mengikut contoh di atas pelabur berkenaan telah pun memiliki RM36,000 hasil membeli sebuah rumah berharga 20 peratus di bawah nilai pasaran.

Wang diperoleh perlu dimanfaatkan sebagai modal baiki atau tambah baik rumah yang dibeli itu untuk meningkatkan nilainya bagi tujuan sama ada dijual atau disewakan.

Peringatan. Bukan semudah disangka!

Strategi di atas memang nampak mudah, namun jika tidak kena cara boleh tersilap langkah.

Ini boleh berlaku seandainya rumah pertama yang ingin dibeli itu berada di lokasi tidak strategik ataupun kos baik pulih jauh lebih tinggi berbanding pulangan diperoleh.

Boleh jadi juga, permohonan mendapatkan pinjaman pembiayaan rumah tersebut ditolak pihak bank.

Ataupun apabila hendak disewakan tiada sambutan, lebih teruk lagi jika nilai sewaan sangat rendah.

Ini adalah kemungkinan yang boleh berlaku.

Justeru, sebelum terlibat di dalam pelaburan hartanah perlu miliki ilmu kerana bidang ini mempunyai banyak cabaran dan halangan.

Apa yang perlu diketahui dan diberi perhatian adalah, sebelum membeli rumah untuk pelaburan kajian perlu dibuat meliputi lokasi, kos-kos terlibat, pinjaman pembiayaan rumah, undang-undang hartanah dan pulangan pelaburan.

Tingkatkan pengetahuan sebelum terjun ke dalam bidang ini.

Beberapa aspek perlu diberi perhatian

Sementara itu, memetik perkongsian peguam bela dan peguam cara dalam bidang hartanah, Datuk Nazri Mustafa, yang ditulis di dalam bukunya bertajuk, ‘Liku-Liku Hartanah Cerita Dari Dalam Kamar’ menyatakan terdapat beberapa aspek perlu diberi penekanan serius kepada pelabur hartanah terutamanya yang baharu.

Beliau memberitahu, aspek lebih peka perlu diberikan kerana pelabur perlu mengambil inisiatif memeriksa latar belakang penjual atau ejen kerana penjual itu barangkali bukan kali pertama menjual hartanah dan boleh jadi juga seorang pelabur hartanah.

“Ejen hartanah yang menjualkan hartanah tersebut juga boleh jadi sudah lama berkecimpung dalam bidangnya. Apabila berjumpa dengan penjual hartanah berkenaan, pelabur usah cuba meletakkan pelbagai syarat yang boleh menyebabkan penjual berasa marah,” katanya.

Justeru, dalam apa keadaan sekalipun pelabur mesti peka dan jangan sambil lewa.

Dalam pada itu, katanya sikap terburu-buru juga perlu dihindari biarpun semangat berkobar-kobar tetapi tiada modal adalah aspek yang perlu diberi perhatian.

“Apabila tiada modal, ada antara bertindak pelabur ambil keputusan dengan membuat perancangan meminjam pembiayaan peribadi daripada bank. Malah, ada yang meminjam daripada adik-beradik, saudara-mara dan ibu bapa. Perkara ini sudah tentunya harus dielakkan sama sekali.

“Selain itu, hindari juga berkongsi sembarangan. Contohnya situasi di mana pelabur ini mengajak rakan-rakannya berkongsi dan kumpul modal bersama-sama membeli satu hartanah atas nama kawan. Kemudian membuat satu perjanjian sesama sendiri untuk menentukan bagaimana pembayaran bulan dan pembahagian keuntungan dibuat.

“Sepanjang proses ini, pelabur itu dan rakan-rakannya tidak bertanya dengan peguam atas alasan mahu menjimatkan kos guaman. Andai mereka pergi bertanya kepada peguam, maka banyak tidak boleh berbanding boleh, dan peguam mungkin mengatakan perjanjian sesama sendiri itu termasuk surat kuasa wakil, besar kemungkinan tiada kuat kuasa undang-undang jika dikemukakan di mahkamah.

“Kemudian, rakan yang namanya dipakai itu mendapat hartanah yang baik, pinjamannya lulus dan dia berpindah tempat kerja. Selepas itu, dia tidak lagi dapat dihubungi atau mahu dihubungi. Sedangkan deposit dibayar oleh pelabur ini sebagai pekongsi yang mengeluarkan modal, manakala rakan itu hanya sebagai pekongsi yang menggunakan nama pembeli dan peminjam. Nah, di sini masalah muncul. Kerana itu perlu hindari perkongsian secara sembarangan,” katanya.

Pandai. Bukan memandai-mandai

Nazri berkata, sebagai pelabur baharu adalah satu kesilapan biasa apabila tidak meluaskan jaringan perkenalan dengan rakan-rakan lain yang membuat pelaburan hartanah.

“Jangan malu mengaku anda masih baru atau takut berkongsi peluang membeli hartanah. Jangan bimbang, ada banyak hartanah untuk dibeli,” katanya.

Jelasnya, dalam pelaburan hartanah, hampir semua buku yang ditulis oleh guru hartanah yang tulen sarankan supaya pelabur membina jaringan kukuh dengan orang ramai yang relevan.

“Jaringan ini termasuklah rakan-rakan pelabur seperti peguam, ejen hartanah berdaftar, pemaju perumahan, kontraktor, juru nilai, pegawai bank, ejen lelongan, dan yang seangkatan dengannya,” katanya.

Tambahnya, pelabur baharu juga tidak perlu malu bertanya kepada mereka yang telah lama melabur kerana banyak input boleh diperoleh.

“Belajar untuk pandai, bukan memandai-mandai. Belajar dengan banyak guru. Jangan bawa rakan yang tidak berapa pandai tapi cuba tunjuk pandai apabila berurusan dengan pihak ketiga untuk berunding membeli hartanah atau berjumpa peguam.

“Rakan yang tidak berapa pandai ini biasanya akan berkata sesuatu untuk menunjuk pandai yang mana akhirnya merosakkan perancangan.

“Lebih baik pelabur itu mengaku dia masih baru di dalam bidang ini dan memohon tunjuk ajar daripada orang yang sedang berunding dengannya.

“Selain itu, jika mahu adakan rundingan, lakukan secara empat mata kerana ia lebih berkesan dan cepat selesaikan masalah. Malah, kerana cara ini lebih relevan berbanding surat atau teks,” katanya.